就在前几日，我去收房了。
也顺带成为芸芸众生中，一位百平三房的小业主。
望着新房子北面那小的不知道该怎么设计的空间，突然对“三房”产生了深深的疑问。
照片都很难拍好角度的北侧0.5卧
脑海中满是百平两房的大客厅，2米8沙发一字排开的松弛感。
两个卧室不用过多做计算，就能轻松放下1米8大床+两个床头柜，外加一个落地大衣柜的自由。
后来，随着家庭人口变化，却又开始向往三房带来的实用和踏实感。
百平大两房vs小三房，一直以来是不少买家心中的纠结所在。
那么，隐藏在交易数据背后，人们对两房三房的选择是否发生着改变？
01
二手市场两房虽然是“经典款”，但...
为了更聚焦一些，我把两房、三房的面积段锚定在普通人购买首套，二套时主要考虑的面积段：70㎡-110㎡。
因为根据对市场数据排摸，这个面积段是两房、三房成交重合度最高，矛盾最大的区间。
我在一房一万数据中心拉取了10年数据变化。
乍一看，两房在明面上完胜了。
但是。
如果我们把两者的关系做个比值，会发现内部正发生着某种稳定的变化。
根据计算，2015年两房/三房的成交关系6.2，两房销量是三房的6倍不止。
如果有印象的小伙伴，应该还记得2014年上海全面放开了二胎。
到了2016年，新生儿人口来到21.84万，创下继2012年23.96万的历史第二高。
而人口结构的变化，也在一段时间内影响了不少人的购房选择，甚至对未来的预期。
于是，从2018年开始，两房的整体比例开始持续降低。
而23年年中开始二手房价下滑，似乎助推了一把这个情况。
截至2025年5月初，这个比值已经下滑到了4.16，相比于10年前来说，缩水了近1/3。
换言之，当前的两房依然主流，但绝对优势在减小。
而且由于成交端的缓慢萎缩，会反向挤压挂牌的压力。
显然在舒适和实用性上，越来越多人把票投给了后者。
不过很多事上，我们也不能简单的盖棺定论。
比如把环线拆开去看两者的关系，又会发现一些买房人背后的执念、纠结和统一。
我们可以把5个环线数据，分成3类去观察：
第一类：内环线内，两房YYDS。
首先，在70-110㎡的面积段中，内环内对两房的青睐近乎一边倒。
期间2022年和2023年因为楼市火爆的原因，两房相对于三房的比值冲上了8.69,也就是说卖了9套两房，才能走掉一套三房。
尽管今年的比值略微下滑至7.7，但整体看，依然断崖式领先。
但我们也不能忽略一点。
造成内环内两房成交遥遥领先局面的背后，除了买家骨子里对地段具有很强的执念外，
两房和三房的存量及挂牌，在这里有较大的失衡，无形间助推了情况的发生。
我对比了内环内，该面积段下，两房和三房的存量：
222227套vs38246套，5.81倍，挂牌的比值也达到4倍之上。
两个数据都远高于其他环线的存量比。
这也导致很多想留在内环的买家，挑挑拣拣后发现，要挑一套合心意的三房产品，难上加难，似乎只有两房才是归宿。
第二类：内中环间与中外环间，有点纠结。
比较纠葛难断的倒是出了内环线，又还没出外环线的区域。
两三房的比例关系，在大部分年份里，差异不大，但隐隐有一种此消彼长的体感。
这个情况到了今年前4个月，倒是出现了明显的变化。
内中环两房迎来了更大量的成交增长，以至于这个比值关系冲上了5.4，为近5年多最高。
我也仔细琢磨了一下，大概率和近一年多来，内环内动迁外溢、内中环间土拍和新房的热度都有一定关系，综合积压在这个区域。
第三类：出了外环线，大家向“实用”看齐
一旦出了外环外，数据的趋势上颇有点“一马平川”的味道。
分歧小了，两房和三房之间的选择变得明朗化，更多人倾向小三房。
而且这个局面，完全不受到楼市上下起伏的干扰，俨然已经是客户自发的某种选择倾向。
当然，造成今时今日的这种趋势，已经不是人口结构问题造成的，成因变得更为复杂。
比如，房价的下滑，让原本两房的预算，能够到了三房；
再比如，限购放宽等因素，新上海人购房比例持续增加，考虑家庭人口的变化，三房的实用能力明显更强；
此外，对风险的保守预判，房子置换周期延长等各种要素叠加，也在某个阶段，改变人们对于两房、三房的选择。
02
成交压力，正在“反噬”房东心态
而多年来，外环外大两房和小三房之间的选择变化，也会逐步影响个体的行为。
比如，中介的带看和推荐，房东对房价的自我评判等。
当我翻出头部中介近两年的挂牌价数据时，也获得了实打实的佐证。
我从一房一万数据库中，获取了近两年来，全市70-110㎡的两房、三房的挂牌价。
最明显的变化，“理所当然”出现在了外环外。
不同的是，外郊环间的挂牌差价变化还比较轻微；
但到了郊环外，挂牌价差距扩大的非常明显，而且这个趋势似乎没有要收住的苗头。
郊环外两房的境地变得非常尴尬，甚至颇为被动。
如果我们把两个环线叠加在一起看，还会发现另一个情况：
郊环外的三房与外郊环间的两房之间，挂牌价也在同步缩小。
我回溯了一下数据的两个切面。
在全市二手市场普跌之初，两者的挂牌价差异还有16000元，经过2年下滑，这个差值已经缩小到11000元。
缩水了整整5000元。
相似的情况，还发生在内中环与中外环间，从最初的15545元缩至12377元。
造成这样“跨环线”的局面，除一部分成交端传导来的压力外，
两房更容易产生置换的“刚需型理由”，比如孩子出生，念书需要书房，老家父母过来帮忙等，三房的“可将就性”则更强。
在双相奔赴下，三房的价格韧性更强些，显然就说得通了。
我也还想跟大家分享一个在观察数据中，发现的小亮点：
虽然大部分环线里，两房和三房挂牌量都在4月创下近两年新高，但依然有3处挂牌量出现了“逆势下降”。
分别是：内环内三房，内环内两房以及内中环间的三房，相比于峰值期，有4%-5%的小幅下降。
而其余环线的挂牌增量，依然保持上扬的态势，其中两房由于存量更高，挂牌增速表现也更明显。
写在最后：
话说回来，虽然市场出现了小三房想要逆转的苗头，但关于小三房和大两房的选择分歧，我坚信永远不会停止。
即使两房正在面临更严峻的考验，但坚定站两房的人几乎都有一类共性的依据：
少子化、单身化、丁克化甚至老龄化等。
换言之，对人口结构的担忧，反推小三房从长远看，是否还有必要。
我不否认这个趋势，会对买房者带来一定的影响。但摆在当下两房、三房的挑战，有两点：
1、存量的失衡与庞大。
根据一房一万统计，全市70-110㎡面积段下的两房存量有250万套，三房78万套。
3.2:1
仅这个面积段的两房存量，就占据了全市总房源存量的30%，体量很臃肿。
存量高，意味着挂牌房源会源源不断析出，让这个赛道始终保持一种量价压力。
其中大量房子还是目前比较难动迁的老房子。
换句话说，绝大部分将持续存在着。
而它们也将会遇到的第二个挑战——
2、“好房子”的横空出世。
有位建筑师朋友曾斩钉截铁地告诉我，“仅最低3米层高”这一点，对他们行业的影响都是巨大的。
从产品方案，整盘货值到营销定价等等，都会产生一系列影响。
但也因为有了这个新的口子，让被“围困”在二手的不少买家，有了等待和置换的期待。
而需求缓缓流出，对同质化严重的大两房、小三房也是一场深远的价值稀释。
或许，对很多人来说，本质上大两房、小三房都不是我们最终的归宿，无论空间功能实用性不足，还是居住的逼仄，都只是一场居住的过渡。
我们等待的，是“好房子”时代的到来。
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